随着上海楼市的不断发展，近期出现了一些新盘无人认购的现象。这种情况显露出楼市的分化趋势，一些品质较差或者价格过高的楼盘面临着认购困难的挑战。而一些地段优越、设计新颖的楼盘则依然受到市场热捧。这种分化现象提醒着开发商需要更加深入了解市场需求，提升产品质量，以应对激烈的竞争环境。

该项目开发商之一的金地集团某内部人士亦表示，“这个项目是尾盘没怎么推广，按照上海目前的市场和该项目的价格应该还可以”。

真实情况是怎样的呢？日前，第一财经记者在该项目售楼处看到了“无人认购”的公告。但据现场销售表示，并非真的无人前来，而是采取了“认小筹”的方式，已获得了大约40组客户。

“0认筹”真相

售楼处张贴的“0认购”公告显示，项目登记认购时间自2021年6月13日9时起至6月19日12时止，原定摇号排序时间为2021年7月13日10时开始。现因登记认购期间无人认购，该项目将不再采取以随机摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

案场销售向记者解释，所谓“0认购”是“认大筹时候的情况”，并非真的无人参与。

该销售称，这样的结果是“故意的”，当客户在认大筹期间来买时，会引导客户等一等，之后认小筹5万元，可直接锁定房源；而大筹后期则会面临开盘、摇号选房等流程，届时有相关部门介入，手续较为繁琐，因此选择让客户直接认小筹。而认小筹的具体情况则不需要对外披露，便造成了“无人认购”局面。

据销售人员介绍，当前可直接付定金，选定房源，金额约为5万元，在7月14日直接签合同，7月20日之前付35%的首付。

不过，有接近该项目的人士则向记者表示，楼盘此前一批项目还在续销，所以主要是先消耗此前的一批，而且在该楼盘客户没那么多的情况下，认小筹只需付5万、10万，可以选房也是一样的，没有必要付50万认大筹。

有业内人士分析，该项目此举或意在降低门槛，以获取更多客户。

即便如此，该楼盘的认小筹情况也不算理想。据销售人员称，目前小筹已有大约40多组，可供选择的房源尚有100多套。整体表现较为惨淡。

从光语著本身来，其原定于7月中旬的这次开盘，为第三次加推，共有192套房源，主打小面积刚需户型，全部为毛坯。

根据一房一价表信息，除了一套逾180平方米和两套逾60平方米的房源外，余下180多套房源面积皆在90平方米左右，为三房两厅两卫设计，均价在32830元/平方米；大部分房源的销售总价范围约为270万元-327万元之间，认购金为50万元。

另外，该项目已于今年2月份取得不动产权证，是现房销售，款清即可交房。这对于购房者来说，原也是一项具有吸引力的因素。

项目优势欠佳

总价低、现房销售、认购门槛低，同时又是位于奉贤区核心板块南桥的光语著项目，缘何落得如此局面？

多位对奉贤情况较为熟悉的业内人士表示，这或是由于光语著项目自身吸引力不足所致。

记者实地走访发现，该项目位于红旗港路与光滨路交叉口，向东毗邻金地、禹洲联合开发的另一项目酩悦都会，向西则是一片尚未开发的空地；对面即为一条河流，河对岸为部分自盖房、农田。周边配套情况来看，距离最近的奉贤新城地铁站约2公里，距上海百联南桥购物中心、苏宁生活广场则步行逾3公里，其他的大型商业配套则更远。销售表示，售楼处未来或将改建成社区商业，但具体情况亦未确定。

配套不足之外，该项目曾出现过学区翻车的问题。据了解，2021年3月份，光语著、酩悦都会的业主们曾公开表示，购买楼盘的有大量学区刚需业主，曾在开发商销售期间反复确认金光路中小学学区事宜。原本以为子女可就读于资源、排名较好的学校，但该最终楼盘对口的小学是附近的光明学校，与当时的宣传并不相符。

此外，光语著项目开发商上海卓骕房地产开发有限公司还曾被上海市房管局等部门通报称，其楼盘广告违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，2020年7月，有关部门已责令当事人消除影响，并处罚款。

有对南桥情况熟悉的中介提到，当前该楼盘推出的90多平米户型，主要客群为刚需，但这类型客户往往对学区、配套、交通便利等因素较为看重，而光语著在这些方面存在短板，导致其去化较为困难。

有某房企客研及营销人士向记者分析，该项目所在区域板块为南桥南，周边为配套为村庄及菜场小学等，无利好规划，几乎为纯粹新拓区域，客户信任度不够；同时，项目依靠地缘客，而本地客群对区域的熟悉度更加导致了不认可。

市场出现分化

翻看过往数据可发现，光语著项目整体去化情况颇不理想。网上房地产信息显示，2018年12月、2019年7月，光语著曾两次开盘，推出的房源数量分别为373套、218套；该项目的销售速度显示，在2018年最开始推出的7个月里，每月成交签约不超过10套，直至2020年，每月成交才达到数十套；截至目前，前两批开盘的项目仍显示为“在售”。

据房天下数据显示，目前光语著有62套二手房在售，平均挂牌价仅2.88万元/平方米，低于其新房均价；酩悦都会的59套在售二手房，挂牌均价也仅有3.16万元/平方米，亦低于目前其约3.3万元/平方米的销售均价。

不过，该项目的销售情况并不能反应南桥板块的整体状况。

距离光语著项目约10分钟车程的保利明玥湖光目前尚未开盘，据案场销售介绍，该项目预计均价将在4.1-4.2万/平方米，主力户型亦为90平方米以上的三房两厅两卫，共计400多套房源，目前已有2000多组客户前来登记。该项目毗邻奉贤南桥新城打造的核心景观湖“上海之鱼”，交通、配套也更加完善。

亿翰智库数据显示，2021年1月1日-6月28日期间，奉贤南桥成交套数为939套，成交面积为106572平方米，较上年同期分别增长13.8%、20.8%。

此外，截至6月22日，上海共有50个项目触发了积分制，位于奉贤南桥板块的阳光城·未来悦项目则位列其中。

整体而言，奉贤的成交情况并不低迷。上海链家研究院发布的数据显示，今年前5月，累计成交量TOP3区域中，奉贤以5931套的成交量位居第二，均价在34022元/平。放眼整个上海市场，上海链家研究院数据显示，截至6月27日，上海6月份共成交新建商品房8173套，环比翻番。

有市场人士认为，这实则反映出当前购房者的理性，即便当前上海新房市场较为火热，新房一票难求，也不会蒙眼买入。

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